不動産の売却方法「仲介」を詳しく知ろう

不動産の売却といえば、「仲介」を思い浮かべる人が多いのではないかと思います。仲介は広く一般に普及しており、初心者でも利用しやすい売却方法です。不動産売却の基礎知識として、仲介を詳しく解説します。

納得価格で売却しやすい「仲介」

仲介とは、不動産会社が不動産を売りたい人と買いたい人を結び付け売買契約を成立させる取引形態のことです。無事、不動産が売れれば、売主は不動産会社に対して成功報酬（仲介手数料）を支払います。

仲介では、不動産会社から以下のようなサービスが提供されます。

・物件の査定と売却価格の提案

・宣伝のための資料作成

・インターネットやチラシを活用した宣伝、販売活動

・買主に対する物件の下見・内見の現地案内

・売買契約書などの作成

・登記などを行う専門家（司法書士など）の紹介

・決済の段取り

また仲介では、売主と不動産会社の間で「媒介契約」を結ぶのが一般的です。媒介契約の種類によって売主と不動産会社の行動が変わってきます。

「媒介契約」は3種類

3種類の媒介契約を書き記した画像

媒介契約は、以下の三つに分類されます。具体的に、内容を見ていきましょう。

【一般媒介契約】

「一般媒介契約」では、売主が複数の不動産会社に売却を依頼できます。また、売主が自ら買主を探してくる「自己発見取引」も可能です。原則として契約の有効期間も制限がありません。

一方、不動産会社側は、不動産の情報を管理している指定流通機構（※レインズ）に売却物件を登録したり、売主に販売活動の報告を行ったりします。ただし、これらは義務ではなく、あくまでも任意です。

さらに一般媒介契約は、「明示型」と「非明示型」に分類できます。明示型は、売主が不動産会社に対し、並行して依頼している会社名と所在地を通知する義務を負う契約です。一方、非明示型は通知の義務を負いません。

一般媒介契約では広く情報を取得できる上、依頼している不動産会社間で競争が発生するというメリットがあります。ただし、複数の不動産会社と日々連絡を取る必要があり、手間が増えることも忘れてはいけません。

【専任媒介契約】

「専任媒介契約」では、一社の不動産会社と媒介契約を結びます。また、一般媒介契約同様に自己発見取引が可能です。ただし、以下の点で一般媒介契約とは異なります。

・他の不動産会社と並行した契約はできない

・契約に有効期限がある（原則3カ月以内）

・不動産会社は指定流通機構（レインズ）への売却物件情報の登録義務と売主への業務報告義務を負う

・指定流通機構への登録は媒介契約から7営業日以内、業務報告義務は2週間に1回以上

一般媒介契約よりも不動産会社との結びつきが強く、熱心に販売活動を行ってくれることがメリットです。ただし、売却価格や売買契約成立までの時間は、依頼した不動産会社の力量次第といえます。

【専属専任媒介契約】

「専属専任媒介契約」は、専任媒介契約よりもさらに不動産会社との結びつきが強くなります。他の不動産会社と並行した契約ができず、契約に有効期限があるという2点は、専任媒介契約と同じです。しかし、以下3つの点が異なります。

・売主は自己発見取引ができない

・不動産会社は媒介契約から5営業日以内に指定流通機構へ売却物件情報を登録する義務を負う

・不動産会社は売主に対し、1週間に1回以上の業務報告義務を負う

このように専任媒介契約よりも不動産会社からの報告頻度が高く、より親密な付き合いとなることがわかります。ただし自己発見取引ができないので、売却が成功するかどうかは、完全にその不動産会社次第というリスクもあります。

※レインズ（REINS）

「レインズ（REINS）」とは、「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」を略した名称で、全国の不動産情報を管理しているシステムです。国土交通大臣から指定された四つの「指定流通機構」によって運営され、各事業圏内の不動産会社が加入しています。不動産会社は、自社での取扱物件について、専任媒介以上の媒介契約を結んだものはレインズへの情報登録が義務付けられています。また成約時の情報登録も同様です。基本的には、会員である不動産会社が利用するシステムなので、一般のユーザーはシステム内の物件情報を閲覧することはできません。ただし、マーケットインフォメーションなどWeb上で市場動向をまとめたデータを公開しているので、相場の参考にすることはできます（「市況レポート」「マーケットデータ」など機構ごとに名称は異なります）。

仲介取引の最大コスト「仲介手数料」に注意

このように仲介は、媒介契約の種類によってさまざまな違いがあります。しかし、成功報酬として仲介手数料を支払うという点では全く同じです。仲介手数料は、売却諸費用としては最大のコストですから、その仕組みをしっかりと理解しておきましょう。

まず、仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限額が決まっています。

【仲介手数料の上限額速算表】

〈取引額200万円以下の部分〉…取引額の5％＋消費税

〈取引額200万円を超え400万円以下の部分〉…取引額の4％＋消費税

〈取引額400万円を超える部分〉…取引額の3％＋消費税

このように、金額に応じて段階的に上限額（原則）が定められています。では、具体的な例で確認してみましょう。

◎取引額（売買価格）が2,000万円のときの仲介手数料上限額

（200万円×5％＋消費税）＋（200万円×4％＋消費税）＋（1,600万円×3％＋消費税）＝66万円＋消費税

しかし、これでは計算が面倒なため、次のような速算式でも求めることができます。

◎取引額×3％＋6万円＋消費税

上の例に当てはめると、「（2,000万円×3％＋6万円）＋消費税」で同額になります。取引額が800万円を超える場合には、この速算式が便利です。なぜ800万円超なのかと言うと、取引額が800万円以下の場合には、一律30万円＋消費税の仲介手数料を設定できる特例があるからです。ただし上記の上限原則を超えた仲介手数料を設定する場合は、不動産会社は依頼主への説明と合意の取り付けが必須となります。

特例部分を除き、規定の上限額を上回る仲介手数料は無効となりますので、覚えておきましょう。一方で、あくまでも法令で定められた上限額ですので、実際の不動産会社との契約によっては、これよりも低い金額になることもあります。不動産会社ごとに違いますので、確認しましょう。

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